Türkiye’de ev sahibi olmak isteyenler için yeni finansal enstrüman olması beklenen gayrimenkul sertifikasıyla ilgili gelişmeler hızlandı. Bu hafta Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (TOKİ) ve Emlak Konut GYO‘nun başvurusuna Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) onayı gelebilir. Perşembe günü de Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı Murat Kurum‘un projeyle ilgili lansman toplantısı yapması bekleniyor.
Öğrendiğim kadarıyla, Emlak Konut, TOKİ ve SPK epey titiz çalışılıyor. Halka arzda gayrimenkul sertifikasına tüm vatandaşların kolay ulaşabilmesi için hemen hemen tüm aracı kurumlarla anlaşmalar yapılmış… Velhasıl, banka veya aracı kurumlarda yatırım hesabı olan herkes bu sertifikadan alıp, küçük birikimlerini yatırıma dönüştürebilecek. Halka arzda da vatandaşa cazip bir fiyat sunulması planlanıyor. 1+1, 2+1, 3+1, 4+1 evlerin ne kadar sertifikayla satılacağı belirlenmiş durumda. Projedeki her daire tipinin piyasa değeri SPK lisanslı bağımsız değerleme kuruluşlarının hazırladığı raporlarla belirlenmiş. Sertifika değerleri de konuma, manzaraya, katına göre oluşturulmuş. Biliyorsunuz, konutlar küçük paylara bölünecek. Projedeki tüm bağımsız birimler sertifikalandırılacak. O sertifikalar da Borsa İstanbul’da işlem görmeye başlayacak. Talebe göre, sertifika dağıtımı yapılacak. Yani, çok talep gelmesi durumunda bireysel yatırımcılara belirli kotalarda sertifika satışı gelebilir.
Gelelim yeni finansal ürünün cazibesine…
Birincisi, peşinat, faiz ve taksit olmadan ev sahibi olmanın önünü açan bir enstrüman olacağı için vatandaşlara cazip gelebilir. İkincisi bir gayrimenkulü almaya yetecek parası olmayan ama konutun değer artışından yararlanmak isteyen yatırımcı likit bir piyasada alım-satımını yapacağı bu ürüne ilgi gösterebilir. Üçüncüsü de Merkez Bankası‘nın faiz indirim döngüsüne girmesi beklenen dönemde yeni ürününün halka arzının yapılacak olması mevduat sahipleri açısından ürünü değerlendirmeye değer kılabilir.
Peki başka ne yapılabilir?
Burada ürünü vatandaş açısından daha cazip hale getirmek için Hazine ve Maliye Bakanlığı’nın da devreye girmesi gerekiyor. Malum, 2017’de sertifika modeli ilk kez uygulandığında Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından TOKİ’nin başvurusuna istinaden Özelge verilmişti. Orada gayrimenkul sertifikalarına ilişkin işlemlerin Gelir Vergisi, Damga Vergisi, Harçlar Kanunu ve KDV karşısındaki durumuna açıklık getirilmişti. Özelge kapsamında, gayrimenkul sertifikaları yatırımcılarının gelir ve kazançlarının Gelir Vergisi Kanunu Geçici 67. madde uyarınca tevkifat suretiyle vergilendirilmesi gerektiği belirtilmişti. Biliyorsunuz, geçici 67. madde kapsamında uygulanması gereken tevkifat oranları kurumsal yatırımcılar ve gerçek kişilerde %10.
Borsa ve tahvil kazançları olmak üzere menkul kıymet gelirlerinin birçoğunda yatırımcı olarak beyanname vermiyorsunuz ama kaynakta kesinti (tevkifat-stopaj) yoluyla vergilendiriliyorsunuz.
Burada da sertifika alım-satımında yüzde 10’luk bir vergiyle karşı karşıya kalınacak. Hisse senedi alım-satım kazançları yönünden stopaj oranının sıfır olduğunu düşünürsek, sertifikayı cazip kılmak için de bu yönde bir adım atılabilir.
